Registrovat  

Má smysl investovat do nemovitostí na horách?

Nejeden z investorů s příchodem chladného počasí opráší vak na lyže, snowboard či jiné zimní vybavení. Ať již poté vyrazí za tuzemskými kopci či zahraničními svahy, jen málo z nich bude mezitím přemýšlet o tom, že na zimních radovánkách může také vydělávat peníz

Charakteristika horských nemovitostí

Lyžařský (a také návazný) byznys je poměrně specifickou oblastí, kde se dají vydělávat peníze. Hlavním rozdílem oproti jiným oblastem podnikání je jeho sezónní charakter, který je mimo omezenou část roku, kdy může fungovat, limitován také těžko předvídatelnými rozmary počasí v tomto využitelném období. Vzhledem k tomu, že v průběhu často krátké sezóny musí lyžařský byznys vydělat na provozní náklady, údržbu, splátky i zisk za celý rok, je tento byznys extrémně závislý na pečlivé analýze rizik, jejich řízení, maximální efektivitě a efektivnímu využití kapacity v době, kdy může být v provozu. Budeme-li se bavit konkrétně o nemovitostech navázaných na lyžařskou turistiku, platí zde ještě mnohem více než jinde ony slavné tři faktory ovlivňující nemovitostní investice (lokalita, lokalita, lokalita). Oproti klasické nemovitosti, kde se horší umístění projeví především nižším dosažitelným nájemným, ačkoliv využitelnost zůstane podobná, u horských nemovitostí se skládá jak efekt dosažitelné ceny ubytování/pronájmu, tak počtu dní v roce, který vůbec můžeme nájemné účtovat (především kvůli vlivům počasí a využitelné délce sezóny).

Rozdíl spočívá především v tom, že klasické residenční nemovitosti uspokojují zákazníkovu finální potřebu (bydlení), kdežto služby horské nemovitosti lidé většinou vnímají pouze jako druhotnou potřebu k potřebě primární, kterou je zimní (někdy i letní) sport a turistika. Při uvažování o investici tímto směrem je tedy potřeba si dobře uvědomovat fakt, že se investor „veze“ na parametrech aktivit, služeb a okolí, za kterými zákazník primárně cestuje, a na které má sám investor často pramalý vliv.

Rozdíly oproti jiným nemovitostním investicím

Atraktivita horských nemovitostí pro investory spočívá především ve faktorech, které jsou příbuzné i jiným oblastem nemovitostí. Investoři těmito investicemi zpravidla sledují pasivní dlouhodobé a nepříliš rizikové uložení prostředků, které jim poskytuje pravidelný příjem ve formě nájmu a vizi zachování či mírného růstu hodnoty majetku. Nefinanční výhody, které tyto nemovitosti majiteli přináší, plynou především ze společenské prestiže související s vlastnictvím takové nemovitosti (zejména ve světoznámých střediscích) a také z možnosti vlastního využití v průběhu roku, které u standardně pronajímané nemovitosti nepřipadá v úvahu.

České vs. zahraniční nemovitosti?

Pokud uvažujete o investování do horské nemovitosti, bude základní otázkou volba místní (české) či zahraniční nemovitosti. Ačkoliv bude primární záměr možná stejný, rozdíly mezi těmito variantami jsou obrovské.

Nemovitosti v ČR jsou pro řadu místních investorů atraktivní především svou blízkostí, cenovou dostupností (pořizovací cenou) a znalostí místních poměrů a právního prostředí. Tím však výčet výhod pomalu končí. Pokud vezmeme v úvahu veškeré aspekty takové investice, zjistíme, že horské nemovitosti v ČR jsou vhodné jen pro malou část investorů. Využitelná zimní sezóna v ČR je ve srovnání se zahraničím velmi krátká (často i méně jak 10 týdnů v roce) a navíc poměrně nestabilní ve vztahu k počasí. Bohužel v ČR není výjimkou, když většina ledna proprší s teplotami nad 5°C. To je významný rizikový faktor, který mnohdy nebývá zohledněn v ceně takové nemovitosti. V určitých lokalitách tento fakt může částečně kompenzovat letní sezóna, která ale oproti zimní sezóně mívá podstatně nižší význam z hlediska poptávky turistů. Provoz v tomto období se tak prodražuje a řada podniků a nemovitostí je mimo zimu z ekonomických důvodů zavřena.

Dalším zásadním negativem jsou významné nedostatky v nabídce a kvalitě, místy i úplná absence v oblasti komplexních podpůrných služeb, jako je správa a údržba nemovitosti, naplnění ubytovací kapacity (incoming) a úklid. Díky tomu taková investice může mít smysl pouze pro člověka, který v části takové nemovitosti bude i sám bydlet a tyto činnosti zajistí sám. V takovém případě ale nemůže být řeč o pasivní investici, kterou většina investorů vyhledává.

Druhou možností je pořízení dostatečně velké nemovitosti, kde se již ekonomicky vyplatí zaměstnat pro tyto činnosti pracovníky. V tomto případě se ale již bavíme spíše o podnikání v hotelnictví, které také vyžaduje určité know-how a zkušenosti. Souvisejícím důsledkem je také mnohem vyšší pořizovací cena takové investice, která opět omezuje skupinu potenciálních investorů.

Z dlouhodobého hlediska představuje problém také patrné zvyšování dostupnosti zahraničních středisek, která jsou pro ta česká v mnoha ohledech nerovným soupeřem. V dnešní době již není problém narazit na nabídku týdenní dovolené v rakouských Alpách se stejnými službami za cenu podobnou či dokonce nižší, než za jakou bychom pořídili týden ve Špindlerově Mlýně. Výzkum agentury Czech Tourism potvrdil, že mezi roky 2010 a 2012 čeští turisté citelně pociťují nárůst cen služeb v českých střediscích a zároveň dochází ke zvýšení poměru delších pobytů (3-7 nocí), kde se řadě lyžařů již vyplatí absolvovat delší cestu, proti krátkodobým pobytům (1-3 dny). Pokud budeme předpokládat, že s ohledem na potřebnou dovolenou a nedostatek času většina lyžařů uskuteční delší pobyt pouze jednou za sezónu, může tento ukazatel indikovat také to, že jestliže dříve jeden lyžař uskutečnil za sezónu jeden týdenní pobyt a 1-3 pobyty víkendové v ČR, dnes už víkendový pobyt uskuteční třeba pouze jeden. V důsledku pak ten, komu se podaří zákazníka získat k sobě na delší pobyt, „urve“ podstatou část jeho rozpočtu na tyto aktivity.

Situace v zahraničí

Pro srovnání můžeme uvést situaci z francouzských středisek. Metrová cena nemovitostí je zde diametrálně odlišná – 1m2 apartmánu ve světoznámém středisku Les 3 Vallées se může snadno pohybovat i okolo 7000 EUR. Tyto částky je ale potřeba vnímat v kontextu potenciálu příjmů, který obdobná střediska nabízí. Ve vrcholné sezóně není problém v podobném typu apartmánu (3-4 lůžka) utržit 1500 EUR za 7 denní pobyt (viz. booking.com). Větší střediska (Tři Údolí, Val dIsére, Alpe d Huez...) jsou často umístěna na úpatí vyšších vrcholů, díky čemuž může využitelná zimní sezóna začínat v prosinci a končit v dubnu. V hlavní sezóně mají návštěvníci de facto garanci sněhových podmínek, díky čemuž kapacity ubytování bývají vyprodané. Statistika a stabilní počasí výrazně snižují riziko poklesu příjmů z neovlivnitelných důvodů. Mnohá z těchto středisek mají velmi dlouhou historii, na základě které se lze také vyvarovat množství rizik. Další nespornou výhodou je to, že do těchto proslavených středisek se návštěvníci často vydávají z mnohem větších vzdáleností a na delší dobu, díky čemuž pobyty připravují a rezervují déle dopředu a méně často stornují i v případech špatného počasí. Zpravidla také počítají s většími rozpočty na útraty než rodinka, která se vypraví z Prahy na víkend do Harrachova. Delší doba pobytu zároveň snižuje jednotkový náklad na získaného klienta a také náklady na jeho obsluhu (prádlo, úklid, check-in/out...).

Neméně důležitou výhodou je to, že obzvláště ve Francii jsou investiční horské nemovitosti vysoce rozvinutým byznysem, v rámci kterého funguje řada specializovaných subjektů a služeb. V každé větší lyžařské vesničce najdete realitní agenturu, která má dlouhodobé znalosti místního prostředí a pomůže vám sehnat vhodné nemovitosti k investičním účelům. Tyto firmy jsou připraveny na investory ze zahraničí a často jejich služby zahrnují i právní a daňové konzultace související s pořízením. Nejdůležitějšími subjekty jsou ale specializované incomingové a správcovské firmy, které po pořízení zajistí za určité procento z tržeb veškeré činnosti od zajištění klientů, jejich střídání, úklid, údržbu nemovitosti atd. Tyto služby jsou k dispozici jak větším objektům (hotely, chalety...), tak i drobným investorům vlastnícím jeden apartmán. Díky této infrastruktuře služeb lze tyto investice i v řádech stovek tis. EUR skutečně nazvat pasivními a téměř eliminovat problémy související s velkou vzdáleností.

Veškeré tyto skutečnosti minimalizují rizika a zvyšují komfort investora, aniž by se to vždy muselo projevit na dosažitelném výnosu. Před jakýmkoli rozhodnutím investovat je ale vhodné si udělat analýzu celého záměru.

Příklad investice může být následující:

Samostatný apartmán v rodinném chaletu poblíž lanové dráhy v klidné části Les Menuires o rozměrech 36m2 s pořizovací cenou 234.000 EUR. Příjmy za rok očištěné od nákladů za správu, běžnou údržbu a incoming na úrovni cca 21.600 EUR odpovídají cca 14 využitým turnusům (nikoliv využitelným) při průměrné ceně 1500 EUR / týdenní apartmán (cca 4 lůžka). V tomto případě se roční výnosnost takové nemovitosti na bázi ROI může pohybovat okolo 8-9% v závislosti na úspěšnosti konkrétní sezóny. V tomto scénáři již může být zahrnut i 1-2-týdenní pobyt vlastníků ve vedlejší sezóně. Zároveň lze počítat i s mírným růstem hodnoty nemovitosti (víceméně kopírujícím inflaci), který byl spolu s růstem návštěvnosti zaznamenán dle deníku FranceToday.com a průzkumu francouzského sdružení realitních kanceláří FNAIM dokonce i v období ekonomické krize v letech 2010 a 2011, ačkoliv podstatná část realitního trhu prožívala těžkou krizi.

Pokud tedy shrneme tyto aspekty, můžeme při vhodných cenách nemovitosti a dobře vybrané lokalitě považovat investice do horských nemovitostí za celkem atraktivní formu pasivního investování pro lidi, kteří mají vztah k horám a hledají dlouhodobé, spíše konzervativní investice.

Náš web využívá cookies pro přihlašování a související funkce.
V pořádku